Steuertrick für Immobilienkäufer: So sparen Sie bei der Grunderwerbssteuer

Der Traum vom Eigenheim steht bei vielen Familien an erster Stelle. Nicht ohne Grund: „Wohneigentum ist ein wichtiges Standbein unserer Gesellschaft und ein gutes Mittel zur persönlichen Altersvorsorge“, sagt Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses e. V. (ZIA). Eine Studie zur „Altersvorsorge im Wandel“, die das Research- und Weiterbildungsunternehmen V.E.R.S. Leipzig gemeinsam mit der Versicherung Die Bayerische durchgeführt hat, belegt: Jeder vierte Bundesbürger findet es sinnvoll, eine Immobilie zu erwerben und diese auch selbst zu nutzen. Damit hat die selbst bewohnte Immobilie der Kapitallebensversicherung bei der Beliebtheit inzwischen den Rang abgelaufen. Der Immobilienkauf hat allerdings einen Haken: Verglichen mit anderen europäischen Nachbarländern, sind Kaufobjekte und Grundstücke in begehrten Lagen hierzulande rar und deswegen sehr teuer. Darüber hinaus treiben Nebenkosten wie Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren die Erwerbspreise unverhältnismäßig in die Höhe; Preistreiber Nummer eins ist die Grunderwerbsteuer.

Hintergrund: Seit 2007 drehen die Bundesländer immer wieder an der Steuerschraube. Bis zu 6,5 Prozent zahlen Käufer inzwischen in einigen Bundesländern auf den Kaufpreis.

Die Länderübersicht

Bei einem Immobilienpreis von 250.000 Euro sind das 16.250 Euro Grunderwerbsteuer, bei einem Objektwert von 500.000 Euro sogar 32.500 Euro. In Summe steigen die Kaufnebenkosten so auf über zwölf Prozent. Geld, das der Käufer auf der hohen Kante haben muss, da die Banken strenge Eigenkapitalanforderungen an Käufer und Bauherren stellen. Hohe Preise und immense Nebenkosten lassen den Traum vom Eigenheim schnell platzen. Doch es gibt Auswege: Häufig können Bauherren und Käufer die Steuerlast reduzieren. Auch der Bundesfinanzhof hilft und bremst die Finanzämter immer öfter aus.

Grundsätzlich gilt: Wer ein Grundstück kauft und anschließend ein Gebäude darauf errichtet, zahlt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kauf von Grund und Boden, sondern auch auf den Gebäudepreis. Allerdings hat der BFH (Az. II R 38/14) einen cleveren Trick abgesegnet, die Bemessungsgrundlage und damit die Steuern zu drücken. Der Dreh: Wer zunächst ein Stück Land erwirbt und anschließend erst den Bau in Auftrag gibt, muss lediglich auf den Kaufpreis des Grundstücks die Steuer berappen. Nur wenn ein „einheitliches Vertragswerk“ vorliegt, verlangt der Fiskus die Abgabe auf den Gesamtkaufpreis.

Steuerbonus winkt

 Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand liegt laut BFH aber nicht vor, wenn sich der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten ändert. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind etwa: Die Bauflächen und/ oder Baukosten ändern sich um mehr als zehn Prozent, oder es wird ein weiteres prägendes Gebäude auf dem Grundstück errichtet, oder das ursprüngliche Bauvorhaben wird durch zusätzliche Bauten stark verändert. Der Trick gelingt auch, wenn eine eindeutige und vor allem zeitliche Trennung von Grundstückskauf- und Bauvertrag vorliegt (BFH, Az. II R 7/12; II R 9/14).

Zudem dürfen Verkäufer und Bauunternehmer nichts miteinander zu tun haben. Vorsicht! Sobald ein strukturiertes Zusammenwirken der beiden vorliegt, wird die Steuer auf den Preis für Haus und Grundstück fällig – und das sogar rückwirkend, wenn der Fiskus feststellt, dass der Erwerber beim Kauf des Grundstücks bereits an das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden war (BFH, Az. II R 19/15). Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist neben dem Grundstück und Gebäude auch das untrennbar mit dem Haus verbundene Inventar. Wer daher serienmäßige Einbauten wie Küche, Sauna, Kamin, Markise, Schränke oder eine mitverkaufte Photovoltaikanlage aus dem Gesamtkaufpreis und dem notariellen Kaufvertrag herausrechnet, schafft enormes Sparpotenzial, um die Grunderwerbsteuer zu senken.

Beispielrechnung