Bauen & Wohnen
Bundesgerichtshof entscheidet über Betriebskostennachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung
Urteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung, auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.
Sachverhalt und Prozessverlauf:
Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG** gefasst hatte.
Mit seiner Klage hat der Kläger für die jeweiligen Abrechnungszeiträume Nachforderungen geltend gemacht. Die Klage ist in allen Instanzen ohne Erfolg geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, da er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten.
Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG), entsteht zwar gegenüber den anderen Eigentümern im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.
Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat.
Hieran fehlte es. Zwar muss sich der Kläger ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Senat nunmehr entschieden hat, grundsätzlich – und so auch hier – nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist. Der Kläger hat jedoch lediglich geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertiggestellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.
**§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) […]
[…]
(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; […]. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
**§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(1) […]
[…]
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
[…]
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit
Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Drei Zahlungen sind Zustimmung zur Mieterhöhung
Zahlt der Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen dreimal vorbehaltlos die erhöhte Miete, hat er der Mieterhöhung zugestimmt. Eine schriftliche Zustimmung kann der Vermieter nicht verlangen.
Mieterin zahlt erhöhte Miete ohne Vorbehalt
Die Vermieterin einer Wohnung forderte die Mieterin mit Schreiben vom 23.11.2015 auf, zum 1.2.2016 einer Erhöhung der monatlichen Miete um 47 Euro auf 432 Euro zuzustimmen. Dem Schreiben war ein Vordruck für eine Zustimmungserklärung beigefügt, den die Mieterin verwenden sollte.
Mitte Januar und Anfang Februar 2016 erinnerte die Vermieterin die Mieterin an die Erteilung der Zustimmung. Die Mieterin zahlte im Februar, März und April 2016 jeweils vorbehaltlos die erhöhte Miete.
Am 22.4.2016 reichte die Vermieterin beim Amtsgericht eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein, die der Mieterin am 30.4.2016 zugestellt wurde. Am 2.5.2016 ging die von der Mieterin mit Datum 23.4.2016 unterzeichnete Zustimmungserklärung bei der Vermieterin ein, die daraufhin den Rechtsstreit für erledigt erklärte. Amts- und Landgericht haben der Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Hiergegen hat die Vermieterin Rechtsbeschwerde zum BGH eingelegt.
Entscheidung: Mieterin stimmt Mieterhöhung durch Zahlungen zu
Es bleibt dabei, dass die Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits tragen muss, weil ihre Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte.
Indem die Mieterin vor der Einreichung der Klage bereits dreimal vorbehaltlos die erhöhte Miete gezahlt hat, hat sie der Mieterhöhung bereits konkludent zugestimmt. Der Anspruch der Vermieterin auf Zustimmung aus § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB war damit erfüllt.
Das Einverständnis der Mieterin mit der Mieterhöhung bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht einer Abgabe in schriftlicher Form. Während für das Erhöhungsverlangen des Vermieters in § 558a Abs. 1 BGB die Textform vorgeschrieben ist, sieht das Gesetz für die Erklärung der Zustimmung kein Formerfordernis vor. Der Mieter kann die Zustimmung daher sowohl ausdrücklich als auch stillschweigend erteilen.
Jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete kann als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters gewertet werden. Für die Bewertung kommt es nicht darauf an, ob der Mieter einen Dauerauftrag entsprechend geändert hat oder die erhöhte Miete jeweils per Überweisung gezahlt hat. In beiden Fällen ist ein Tätigwerden des Mieters erforderlich, das wiederum wegen des Fehlens eines Rückforderungsvorbehalts Rückschlüsse auf den Willen des Mieters zulässt.
Ob bereits die einmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung darstellt, ließ der BGH offen.
(BGH, Beschluss v. 30.1.2018, VIII ZB 74/16)
Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung
Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.
Sachverhalt und Prozessverlauf:
Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers in Hohenroth. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.
Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.
Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
§ 241 BGB Pflichten aus dem Schuldverhältnis
(1) 1Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. […]
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
§ 249 BGB Art und Umfang des Schadensersatzes
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) 1Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. […]
§ 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. […]
[…]
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
§ 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
(1) 1Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. […]
§ 546 Rückgabepflicht des Mieters
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
[…]
Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Steuertrick für Immobilienkäufer: So sparen Sie bei der Grunderwerbssteuer
Wer eine Immobilie erwirbt, kommt um die Grunderwerbssteuer nicht herum. Käufer und Bauherren können mit cleveren Tricks jedoch die Steuerlast senken. Und zwar so.
Der Traum vom Eigenheim steht bei vielen Familien an erster Stelle. Nicht ohne Grund: „Wohneigentum ist ein wichtiges Standbein unserer Gesellschaft und ein gutes Mittel zur persönlichen Altersvorsorge“, sagt Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses e. V. (ZIA). Eine Studie zur „Altersvorsorge im Wandel“, die das Research- und Weiterbildungsunternehmen V.E.R.S. Leipzig gemeinsam mit der Versicherung Die Bayerische durchgeführt hat, belegt: Jeder vierte Bundesbürger findet es sinnvoll, eine Immobilie zu erwerben und diese auch selbst zu nutzen. Damit hat die selbst bewohnte Immobilie der Kapitallebensversicherung bei der Beliebtheit inzwischen den Rang abgelaufen. Der Immobilienkauf hat allerdings einen Haken: Verglichen mit anderen europäischen Nachbarländern, sind Kaufobjekte und Grundstücke in begehrten Lagen hierzulande rar und deswegen sehr teuer. Darüber hinaus treiben Nebenkosten wie Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren die Erwerbspreise unverhältnismäßig in die Höhe; Preistreiber Nummer eins ist die Grunderwerbsteuer.
Hintergrund: Seit 2007 drehen die Bundesländer immer wieder an der Steuerschraube. Bis zu 6,5 Prozent zahlen Käufer inzwischen in einigen Bundesländern auf den Kaufpreis.
Die Länderübersicht
![[Grunderwerbssteuer]](https://p5.focus.de/img/fotos/origs7349521/9899738902-w630-h849-o-q75-p5/grunderwerb.jpg "So hoch ist die Steuerlast im Schnitt je nach Bundesland - allerdings variieren die Steuersätze auch von Gemeinde zu Gemeinde")
Bei einem Immobilienpreis von 250.000 Euro sind das 16.250 Euro Grunderwerbsteuer, bei einem Objektwert von 500.000 Euro sogar 32.500 Euro. In Summe steigen die Kaufnebenkosten so auf über zwölf Prozent. Geld, das der Käufer auf der hohen Kante haben muss, da die Banken strenge Eigenkapitalanforderungen an Käufer und Bauherren stellen. Hohe Preise und immense Nebenkosten lassen den Traum vom Eigenheim schnell platzen. Doch es gibt Auswege: Häufig können Bauherren und Käufer die Steuerlast reduzieren. Auch der Bundesfinanzhof hilft und bremst die Finanzämter immer öfter aus.
Grundsätzlich gilt: Wer ein Grundstück kauft und anschließend ein Gebäude darauf errichtet, zahlt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kauf von Grund und Boden, sondern auch auf den Gebäudepreis. Allerdings hat der BFH (Az. II R 38/14) einen cleveren Trick abgesegnet, die Bemessungsgrundlage und damit die Steuern zu drücken. Der Dreh: Wer zunächst ein Stück Land erwirbt und anschließend erst den Bau in Auftrag gibt, muss lediglich auf den Kaufpreis des Grundstücks die Steuer berappen. Nur wenn ein „einheitliches Vertragswerk“ vorliegt, verlangt der Fiskus die Abgabe auf den Gesamtkaufpreis.
Steuerbonus winkt
Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand liegt laut BFH aber nicht vor, wenn sich der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten ändert. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind etwa: Die Bauflächen und/ oder Baukosten ändern sich um mehr als zehn Prozent, oder es wird ein weiteres prägendes Gebäude auf dem Grundstück errichtet, oder das ursprüngliche Bauvorhaben wird durch zusätzliche Bauten stark verändert. Der Trick gelingt auch, wenn eine eindeutige und vor allem zeitliche Trennung von Grundstückskauf- und Bauvertrag vorliegt (BFH, Az. II R 7/12; II R 9/14).
Zudem dürfen Verkäufer und Bauunternehmer nichts miteinander zu tun haben. Vorsicht! Sobald ein strukturiertes Zusammenwirken der beiden vorliegt, wird die Steuer auf den Preis für Haus und Grundstück fällig – und das sogar rückwirkend, wenn der Fiskus feststellt, dass der Erwerber beim Kauf des Grundstücks bereits an das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden war (BFH, Az. II R 19/15). Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist neben dem Grundstück und Gebäude auch das untrennbar mit dem Haus verbundene Inventar. Wer daher serienmäßige Einbauten wie Küche, Sauna, Kamin, Markise, Schränke oder eine mitverkaufte Photovoltaikanlage aus dem Gesamtkaufpreis und dem notariellen Kaufvertrag herausrechnet, schafft enormes Sparpotenzial, um die Grunderwerbsteuer zu senken.
Beispielrechnung
![[Grunderwerbssteuer]](https://p5.focus.de/img/fotos/origs7349522/7913626570-w630-h491-o-q75-p5/grunderwerb2.jpg "Wer klug rechnet, kann tausende Euro Grunderwerbssteuer sparen")
Übergabe steuerfrei
Von der Grunderwerbsteuer ganz befreit sind Geschäfte unter Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern. Dies gilt auch im Fall einer Scheidung, wenn ein Ehegatte dem anderen seinen Anteil am gemeinsamen Haus verkauft. Auch die Übertragung einer Immobilie unter engen Verwandten wie etwa Eltern, Kindern, Großeltern und Enkeln per Erbfall oder Schenkung erfolgt grunderwerbsteuerfrei. Allerdings könnte hier Schenkungsteuer anfallen. Die Gemeinden verlangen zudem eine Grundsteuer als jährliche Abgabe. Die Berechnung erfolgt derzeit noch nach günstigen Einheitswerten aus den Jahren 1964 bzw. 1935. Hier könnte eine Reform zu höheren Abgaben führen. Immobilieninteressenten sollten die Reform daher genau im Auge behalten, Wohnen könnte teurer werden.
Quelle: Focus Juli 2017
Rechtsprechung: Energieausweis und Maklerpflichten
Seit Mai 2014 sind Verkäufer und Vermieter verpflichtet, in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis zu übernehmen. Auch Makler haben Verpflichtungen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst geurteilt. Das Bewerben einer Immobilie, für die kein Energieausweis vorliegt, ist jedoch regelmäßig zulässig. Eine Einordnung.
Nach dem Wortlaut der maßgeblichen Vorschrift sind Immobilienmakler nicht zu Angaben aus dem Energieausweis verpflichtet, was aus mehreren Gründen verwunderlich erscheint. Denn immerhin wird rund die Hälfte der Immobilienverkäufe über einen Makler abgewickelt. So sieht das auch die Deutsche Umwelthilfe (DUH), die seit Jahren Immobilienmakler abmahnt, wenn sie gegen die für sie grundsätzlich nicht bestehende Pflicht verstoßen. Einige Landgerichte folgten der Rechtsauffassung der DUH, andere nicht, was in Maklerkreisen zu einer Rechtsunsicherheit geführt hat.
BGH: Unterlassen der Angaben ist wettbewerbswidrig
Diese hat nun kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) beseitigt. Er hat entschieden, dass der Makler zwar nicht Verpflichteter im Sinne der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist, die Angaben aus dem Energieausweis jedoch derart wichtig sind, dass ein Unterlassen der Angaben wettbewerbswidrig ist (Urteil vom 5. Oktober 2017, Az. I ZR 229/16; I ZR 232/16; I ZR 4/17). Denn durch das Vorenthalten dieser wesentlichen Informationen aus dem Energieausweis wird der Verbraucher in die Irre geführt, was nach § 5a Abs. 2 UWG unzulässig ist. Welche Informationen wesentlich sind, ist im Wettbewerbsrecht normalerweise durch Auslegung zu ermitteln, es sei denn, die Informationspflicht geht auf eine EU-Vorschrift zurück (§ 5a Abs. 4 UWG), was hier der Fall ist.
Auswirkungen auf das Tagesgeschäft
Was bedeutet die Entscheidung für die tägliche Praxis der Immobilienmakler? Für diejenigen Makler, die sich bereits als Verpflichtete erachtet haben, ändert sich nichts. Die übrigen sollten sich schnell mit den maßgeblichen Vorschriften der EnEV auseinandersetzen, da die DUH und andere Abmahner mit der BGH-Entscheidung im Rücken jetzt leichteres Spiel haben.
Selbstverständlich lohnt es sich, sich mit der zentralen Vorschrift (§ 16a EnEV) zu befassen, da über die Frage der Anwendbarkeit hinaus nach wie vor einige Zweifelsfragen bestehen, welche die Praktiker gelegentlich verunsichern. Allen voran die Frage, ob ein Objekt überhaupt beworben werden darf, wenn kein Energieausweis vorliegt. Der Wortlaut der Vorschrift gestattet dies durchaus. Es empfiehlt sich jedoch, im Inserat darauf hinzuweisen, dass ein Energieausweis (noch) nicht vorliegt.
Ausnahmen und Bußgelder
Es gibt jedoch Ausnahmen. Bei einem Gebäude, das gerade fertiggestellt wurde, würde der Hinweis, der Energieausweis liege noch nicht vor, wenig überzeugen. Denn bei neueren Gebäuden muss der Bauherr nach Fertigstellung sicherstellen, dass ihm ein Energieausweis übergeben wird. Das bedeutet aber auch, dass ein Energieausweis vor Fertigstellung noch nicht vorliegen kann, was zu der Antwort auf eine weitere Frage in diesem Zusammenhang führt: Ist ein Vorhaben lediglich projektiert, liegt ein Energieausweis noch nicht vor, sodass in diesem Fall ebenfalls inseriert, aber nicht zitiert werden kann. Auch in diesem Fall lohnt sich ein entsprechender Hinweis. Zudem ist zu beachten, dass Energieausweise nur eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren haben.
Sofern ein Energieausweis abgelaufen ist, darf er nicht mehr verwendet werden.
Abschließend ist noch eine Ausnahme zu nennen, die in der Praxis eine gewichtige Rolle spielt. So gilt das Regime um den Energieausweis auch nicht für Baudenkmäler. Unabhängig von alledem ist natürlich zu beachten, dass spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis vorhanden sein muss. Hieran hat sich nichts geändert. Obwohl der BGH entschieden hat, dass der Immobilienmakler nicht nach der EnEV verpflichtet ist, kann auch er mit einem Bußgeld sanktioniert werden, wenn er die entsprechenden Angaben unter Berücksichtigung der zuvor genannten Besonderheiten dem Verbraucher vorenthält.
Quelle: Haufe 14.02.2018 | Nach dem BGH-Urteil
Gericht kippt Verordnung zur Mietpreisbremse in Bayern
München (dpa/lby) – Das Münchner Landgericht hat am Mittwoch die bayerische Mietpreisbremse in ihrer ursprünglichen Form gekippt. Die von der Staatsregierung im Sommer 2015 erlassene Mietpreisbremsenverordnung sei nicht ausreichend nachvollziehbar gewesen, urteilte ein Richter. Gilt – wie in München – die Mietpreisbremse, dürfen die Preise bei Wiedervermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zwei Mieter aus der Münchner Innenstadt hatten deswegen versucht, von ihrer Vermieterin Auskunft über die Miete ihrer Vorgänger einzuklagen.
Vor dem Münchner Amtsgericht waren die Kläger damit im Juni 2017 gescheitert, weil das Gericht die Mitpreisbremsenverordnung für unrechtmäßig hielt. Dieses Urteil ist nun vom Landgericht bestätigt worden.
Das Urteil ist rechtskräftig. Nach Auskunft des Justizministeriums handelt es sich um das erste Berufungsurteil dieser Art in Bayern. Zwar hat es nur für die beiden Parteien des Rechtsstreits Bedeutung, wie Pressesprecher Uwe Habereder vom Landgericht erklärte. Allerdings könnte es eine Signalwirkung für weitere Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern haben.
„Zwar ist jedes Gericht frei, die Wirksamkeit der Verordnung anders zu beurteilen, aber das Urteil dürfte eine Vorreiterrolle für ganz Bayern haben“, hieß es vom bayerischen Landesverband des Deutschen Mieterbunds. „Die Mieter, die auf der Grundlage dieser Verordnung noch laufende Verfahren zur Mietpreisbremse haben, werden verlieren“, sagte Volker Rastätter, Geschäftsführer des Münchner Mietervereins.
Die Bundesländer legen fest, wo die Mietpreisbremse gilt, indem sie Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. In Bayern sind das 138 Gemeinden. Es sei aber nicht nachvollziehbar gewesen, warum in diesen Gebieten die Mietpreisbremse gilt, urteilte das Gericht.
Die Staatsregierung hat die Mietpreisbremsenverordnung im Juli überarbeitet und eine „ergänzende Begründung“ nachgelegt. Darin wird nicht nur erklärt, welche Kriterien eine Mietpreisbremse rechtfertigen – etwa die Prognose der Bevölkerungsentwicklung und die Bautätigkeit -, sondern auch, wie schwer die einzelnen Kriterien gewichtet werden.
Zusätzlich möchte das Justizministerium die Daten, die in diese Beurteilung einfließen, neu erheben lassen. „Es ist völlig klar: Unsere Mieterinnen und Mieter brauchen Rechtssicherheit“, sagte Justizminister Winfried Bausback (CSU). „In diesem Rahmen lassen wir eine neue Datenbasis – anders als bei der bisherigen Verordnung, die auf Grundlage von Daten des Landesamtes für Statistik erstellt worden war – durch einen externen Gutachter erheben.“ Momentan liefen dafür die Ausschreibungen.
Ob die aktuelle Begründung zur Mietpreisbremse wirksam ist, hat das Gericht nicht entschieden. Nach Ansicht des Mietervereins ist das allerdings fraglich: „Wir werden wieder einen Musterprozess führen müssen“, sagte Rastätter. „Nur dann können wir sehen, ob die neue, nachgebesserte Verordnung nun gilt.“
Quelle: Süddeutsche Zeitung 06. Dezember 2017
Fertighäuser liegen im Trend
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