BGH
Drei Zahlungen sind Zustimmung zur Mieterhöhung
Zahlt der Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen dreimal vorbehaltlos die erhöhte Miete, hat er der Mieterhöhung zugestimmt. Eine schriftliche Zustimmung kann der Vermieter nicht verlangen.
Mieterin zahlt erhöhte Miete ohne Vorbehalt
Die Vermieterin einer Wohnung forderte die Mieterin mit Schreiben vom 23.11.2015 auf, zum 1.2.2016 einer Erhöhung der monatlichen Miete um 47 Euro auf 432 Euro zuzustimmen. Dem Schreiben war ein Vordruck für eine Zustimmungserklärung beigefügt, den die Mieterin verwenden sollte.
Mitte Januar und Anfang Februar 2016 erinnerte die Vermieterin die Mieterin an die Erteilung der Zustimmung. Die Mieterin zahlte im Februar, März und April 2016 jeweils vorbehaltlos die erhöhte Miete.
Am 22.4.2016 reichte die Vermieterin beim Amtsgericht eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ein, die der Mieterin am 30.4.2016 zugestellt wurde. Am 2.5.2016 ging die von der Mieterin mit Datum 23.4.2016 unterzeichnete Zustimmungserklärung bei der Vermieterin ein, die daraufhin den Rechtsstreit für erledigt erklärte. Amts- und Landgericht haben der Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Hiergegen hat die Vermieterin Rechtsbeschwerde zum BGH eingelegt.
Entscheidung: Mieterin stimmt Mieterhöhung durch Zahlungen zu
Es bleibt dabei, dass die Vermieterin die Kosten des Rechtsstreits tragen muss, weil ihre Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung voraussichtlich keinen Erfolg gehabt hätte.
Indem die Mieterin vor der Einreichung der Klage bereits dreimal vorbehaltlos die erhöhte Miete gezahlt hat, hat sie der Mieterhöhung bereits konkludent zugestimmt. Der Anspruch der Vermieterin auf Zustimmung aus § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB war damit erfüllt.
Das Einverständnis der Mieterin mit der Mieterhöhung bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht einer Abgabe in schriftlicher Form. Während für das Erhöhungsverlangen des Vermieters in § 558a Abs. 1 BGB die Textform vorgeschrieben ist, sieht das Gesetz für die Erklärung der Zustimmung kein Formerfordernis vor. Der Mieter kann die Zustimmung daher sowohl ausdrücklich als auch stillschweigend erteilen.
Jedenfalls eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete kann als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters gewertet werden. Für die Bewertung kommt es nicht darauf an, ob der Mieter einen Dauerauftrag entsprechend geändert hat oder die erhöhte Miete jeweils per Überweisung gezahlt hat. In beiden Fällen ist ein Tätigwerden des Mieters erforderlich, das wiederum wegen des Fehlens eines Rückforderungsvorbehalts Rückschlüsse auf den Willen des Mieters zulässt.
Ob bereits die einmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete eine Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung darstellt, ließ der BGH offen.
(BGH, Beschluss v. 30.1.2018, VIII ZB 74/16)
Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung
Urteil vom 28. Februar 2018 – VIII ZR 157/17
Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter von seinem Mieter Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.
Sachverhalt und Prozessverlauf:
Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers in Hohenroth. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.
Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.
Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
§ 241 BGB Pflichten aus dem Schuldverhältnis
(1) 1Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. […]
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
§ 249 BGB Art und Umfang des Schadensersatzes
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) 1Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. […]
§ 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. […]
[…]
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
§ 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
(1) 1Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. […]
§ 546 Rückgabepflicht des Mieters
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
[…]
Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs
Rechtsprechung: Energieausweis und Maklerpflichten
Seit Mai 2014 sind Verkäufer und Vermieter verpflichtet, in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis zu übernehmen. Auch Makler haben Verpflichtungen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst geurteilt. Das Bewerben einer Immobilie, für die kein Energieausweis vorliegt, ist jedoch regelmäßig zulässig. Eine Einordnung.
Nach dem Wortlaut der maßgeblichen Vorschrift sind Immobilienmakler nicht zu Angaben aus dem Energieausweis verpflichtet, was aus mehreren Gründen verwunderlich erscheint. Denn immerhin wird rund die Hälfte der Immobilienverkäufe über einen Makler abgewickelt. So sieht das auch die Deutsche Umwelthilfe (DUH), die seit Jahren Immobilienmakler abmahnt, wenn sie gegen die für sie grundsätzlich nicht bestehende Pflicht verstoßen. Einige Landgerichte folgten der Rechtsauffassung der DUH, andere nicht, was in Maklerkreisen zu einer Rechtsunsicherheit geführt hat.
BGH: Unterlassen der Angaben ist wettbewerbswidrig
Diese hat nun kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) beseitigt. Er hat entschieden, dass der Makler zwar nicht Verpflichteter im Sinne der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist, die Angaben aus dem Energieausweis jedoch derart wichtig sind, dass ein Unterlassen der Angaben wettbewerbswidrig ist (Urteil vom 5. Oktober 2017, Az. I ZR 229/16; I ZR 232/16; I ZR 4/17). Denn durch das Vorenthalten dieser wesentlichen Informationen aus dem Energieausweis wird der Verbraucher in die Irre geführt, was nach § 5a Abs. 2 UWG unzulässig ist. Welche Informationen wesentlich sind, ist im Wettbewerbsrecht normalerweise durch Auslegung zu ermitteln, es sei denn, die Informationspflicht geht auf eine EU-Vorschrift zurück (§ 5a Abs. 4 UWG), was hier der Fall ist.
Auswirkungen auf das Tagesgeschäft
Was bedeutet die Entscheidung für die tägliche Praxis der Immobilienmakler? Für diejenigen Makler, die sich bereits als Verpflichtete erachtet haben, ändert sich nichts. Die übrigen sollten sich schnell mit den maßgeblichen Vorschriften der EnEV auseinandersetzen, da die DUH und andere Abmahner mit der BGH-Entscheidung im Rücken jetzt leichteres Spiel haben.
Selbstverständlich lohnt es sich, sich mit der zentralen Vorschrift (§ 16a EnEV) zu befassen, da über die Frage der Anwendbarkeit hinaus nach wie vor einige Zweifelsfragen bestehen, welche die Praktiker gelegentlich verunsichern. Allen voran die Frage, ob ein Objekt überhaupt beworben werden darf, wenn kein Energieausweis vorliegt. Der Wortlaut der Vorschrift gestattet dies durchaus. Es empfiehlt sich jedoch, im Inserat darauf hinzuweisen, dass ein Energieausweis (noch) nicht vorliegt.
Ausnahmen und Bußgelder
Es gibt jedoch Ausnahmen. Bei einem Gebäude, das gerade fertiggestellt wurde, würde der Hinweis, der Energieausweis liege noch nicht vor, wenig überzeugen. Denn bei neueren Gebäuden muss der Bauherr nach Fertigstellung sicherstellen, dass ihm ein Energieausweis übergeben wird. Das bedeutet aber auch, dass ein Energieausweis vor Fertigstellung noch nicht vorliegen kann, was zu der Antwort auf eine weitere Frage in diesem Zusammenhang führt: Ist ein Vorhaben lediglich projektiert, liegt ein Energieausweis noch nicht vor, sodass in diesem Fall ebenfalls inseriert, aber nicht zitiert werden kann. Auch in diesem Fall lohnt sich ein entsprechender Hinweis. Zudem ist zu beachten, dass Energieausweise nur eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren haben.
Sofern ein Energieausweis abgelaufen ist, darf er nicht mehr verwendet werden.
Abschließend ist noch eine Ausnahme zu nennen, die in der Praxis eine gewichtige Rolle spielt. So gilt das Regime um den Energieausweis auch nicht für Baudenkmäler. Unabhängig von alledem ist natürlich zu beachten, dass spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis vorhanden sein muss. Hieran hat sich nichts geändert. Obwohl der BGH entschieden hat, dass der Immobilienmakler nicht nach der EnEV verpflichtet ist, kann auch er mit einem Bußgeld sanktioniert werden, wenn er die entsprechenden Angaben unter Berücksichtigung der zuvor genannten Besonderheiten dem Verbraucher vorenthält.
Quelle: Haufe 14.02.2018 | Nach dem BGH-Urteil