EnEV
Rechtsprechung: Energieausweis und Maklerpflichten
Seit Mai 2014 sind Verkäufer und Vermieter verpflichtet, in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis zu übernehmen. Auch Makler haben Verpflichtungen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst geurteilt. Das Bewerben einer Immobilie, für die kein Energieausweis vorliegt, ist jedoch regelmäßig zulässig. Eine Einordnung.
Nach dem Wortlaut der maßgeblichen Vorschrift sind Immobilienmakler nicht zu Angaben aus dem Energieausweis verpflichtet, was aus mehreren Gründen verwunderlich erscheint. Denn immerhin wird rund die Hälfte der Immobilienverkäufe über einen Makler abgewickelt. So sieht das auch die Deutsche Umwelthilfe (DUH), die seit Jahren Immobilienmakler abmahnt, wenn sie gegen die für sie grundsätzlich nicht bestehende Pflicht verstoßen. Einige Landgerichte folgten der Rechtsauffassung der DUH, andere nicht, was in Maklerkreisen zu einer Rechtsunsicherheit geführt hat.
BGH: Unterlassen der Angaben ist wettbewerbswidrig
Diese hat nun kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) beseitigt. Er hat entschieden, dass der Makler zwar nicht Verpflichteter im Sinne der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist, die Angaben aus dem Energieausweis jedoch derart wichtig sind, dass ein Unterlassen der Angaben wettbewerbswidrig ist (Urteil vom 5. Oktober 2017, Az. I ZR 229/16; I ZR 232/16; I ZR 4/17). Denn durch das Vorenthalten dieser wesentlichen Informationen aus dem Energieausweis wird der Verbraucher in die Irre geführt, was nach § 5a Abs. 2 UWG unzulässig ist. Welche Informationen wesentlich sind, ist im Wettbewerbsrecht normalerweise durch Auslegung zu ermitteln, es sei denn, die Informationspflicht geht auf eine EU-Vorschrift zurück (§ 5a Abs. 4 UWG), was hier der Fall ist.
Auswirkungen auf das Tagesgeschäft
Was bedeutet die Entscheidung für die tägliche Praxis der Immobilienmakler? Für diejenigen Makler, die sich bereits als Verpflichtete erachtet haben, ändert sich nichts. Die übrigen sollten sich schnell mit den maßgeblichen Vorschriften der EnEV auseinandersetzen, da die DUH und andere Abmahner mit der BGH-Entscheidung im Rücken jetzt leichteres Spiel haben.
Selbstverständlich lohnt es sich, sich mit der zentralen Vorschrift (§ 16a EnEV) zu befassen, da über die Frage der Anwendbarkeit hinaus nach wie vor einige Zweifelsfragen bestehen, welche die Praktiker gelegentlich verunsichern. Allen voran die Frage, ob ein Objekt überhaupt beworben werden darf, wenn kein Energieausweis vorliegt. Der Wortlaut der Vorschrift gestattet dies durchaus. Es empfiehlt sich jedoch, im Inserat darauf hinzuweisen, dass ein Energieausweis (noch) nicht vorliegt.
Ausnahmen und Bußgelder
Es gibt jedoch Ausnahmen. Bei einem Gebäude, das gerade fertiggestellt wurde, würde der Hinweis, der Energieausweis liege noch nicht vor, wenig überzeugen. Denn bei neueren Gebäuden muss der Bauherr nach Fertigstellung sicherstellen, dass ihm ein Energieausweis übergeben wird. Das bedeutet aber auch, dass ein Energieausweis vor Fertigstellung noch nicht vorliegen kann, was zu der Antwort auf eine weitere Frage in diesem Zusammenhang führt: Ist ein Vorhaben lediglich projektiert, liegt ein Energieausweis noch nicht vor, sodass in diesem Fall ebenfalls inseriert, aber nicht zitiert werden kann. Auch in diesem Fall lohnt sich ein entsprechender Hinweis. Zudem ist zu beachten, dass Energieausweise nur eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren haben.
Sofern ein Energieausweis abgelaufen ist, darf er nicht mehr verwendet werden.
Abschließend ist noch eine Ausnahme zu nennen, die in der Praxis eine gewichtige Rolle spielt. So gilt das Regime um den Energieausweis auch nicht für Baudenkmäler. Unabhängig von alledem ist natürlich zu beachten, dass spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis vorhanden sein muss. Hieran hat sich nichts geändert. Obwohl der BGH entschieden hat, dass der Immobilienmakler nicht nach der EnEV verpflichtet ist, kann auch er mit einem Bußgeld sanktioniert werden, wenn er die entsprechenden Angaben unter Berücksichtigung der zuvor genannten Besonderheiten dem Verbraucher vorenthält.
Quelle: Haufe 14.02.2018 | Nach dem BGH-Urteil